Skal du selge bolig? Slik fungerer tilstandsrapporten

Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en teknisk gjennomgang av boligen, gjort av en bygningssakkyndig før salget. Innholdet er regulert i forskrift til avhendingslova, og tilstandsgradene settes etter kriteriene i NS 3600:2025 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.

Rapporten beskriver synlige skader og avvik, eller tegn på at noe kan være galt. Takstmannen skal være uavhengig av både kjøper og selger. Funnene skal også forklares tydelig, så de er lette å forstå for folk flest.

Hvorfor rapporten er viktig for deg som selger

Kjøperen regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en godkjent tilstandsrapport. Det betyr at forhold som er godt beskrevet i rapporten, i utgangspunktet ikke kan brukes som grunnlag for krav mot deg etter salget.

Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til kjøpet. Planlegger du salg om noen måneder, kan du derfor godt bestille den i god tid.

Dette undersøker takstmannen

Forskriften lister opp hvilke rom og bygningsdeler som skal undersøkes, og hvordan. Blant annet:

• våtrom, kjøkken og innvendige vann‑ og avløpsrør
• varmtvannsbereder, vannbåren varme og ventilasjon
• tak, loft, yttervegger, vinduer, ytterdører og balkonger
• krypkjeller, rom under terreng, grunnmur, drenering og terrengforhold
• elektrisk anlegg
• boligens bruksareal (BRA), målt etter NS 3940:2023

Hovedregelen er at undersøkelsen bygger på det som er synlig. Noen steder skal takstmannen også måle, stikke i treverk eller bore hull, for eksempel i våtrom. Hvis noe ikke kan undersøkes, som et tak dekket av snø eller en krypkjeller uten luke, skal det stå i rapporten.

Takstmannen skal også opplyse om åpenbare ulovligheter, som ulovlige bruksendringer, og om manglende rømningsvei eller brannceller.

Hva betyr tilstandsgradene?

Hvert rom og hver bygningsdel får en tilstandsgrad:

• TG 0: Ingen avvik. Bygningsdelen er tilnærmet ny, uten slitasje, og det finnes dokumentasjon på faglig god utførelse.
• TG 1: Mindre avvik og normal slitasje. Ingen strakstiltak er nødvendige. Graden brukes også for nye deler når dokumentasjon mangler.
• TG 2: Vesentlige avvik. Det kan være feil utførelse, skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Graden brukes også når alderen tilsier at det er fare for skade.
• TG 3: Store eller alvorlige avvik. Utbedring må regnes med straks eller innen kort tid.

Ved TG 2 og TG 3 skal takstmannen forklare årsaken og hva det betyr. Ved TG 3 skal rapporten også ha et anslag over hva utbedringen vil koste.

En TG 2 betyr ikke nødvendigvis at noe er galt. For en eldre bygningsdel kan graden bety at den nærmer seg slutten av levetiden.

Slik forbereder du deg til befaringen

God forberedelse gir en mer presis rapport og gjør befaringen enklere.

Samle dokumentasjon på håndverkerarbeid. Er det gjort reparasjoner, oppussing eller installasjoner de siste fem årene, skal takstmannen be deg dokumentere at arbeidet er utført av fagfolk. Skriftlig bekreftelse fra håndverkeren er et eksempel på slik dokumentasjon. Er badet pusset opp etter Byggebransjens våtromsnorm av en sertifisert håndverker, kan det også påvirke om takstmannen trenger å bore hull.

Ha svar klare om det elektriske anlegget. Er det mer enn fem år siden forrige tilsyn, skal takstmannen gjøre en forenklet vurdering og spørre deg om:

• når anlegget ble installert eller sist totalrehabilitert
• om sikringene ofte går
• om det har vært brann, branntilløp eller varmgang
• om det finnes kursfortegnelse

Finn gjerne frem resultatet fra siste eltilsyn.

Sørg for tilgang. Takstmannen skal flytte tepper og møbler der det trengs. Det går likevel raskere når loftsluke, krypkjeller, sikringsskap, stakeluker, fordelerskap og hovedstoppekran er lett å komme til.

Våtrom krever ekstra oppmerksomhet

Våtrommet er det rommet forskriften beskriver mest detaljert. Norges Takst er godkjent våtromsbedrift etter Byggebransjens våtromsnorm (BVN). Hvis du bare vil ha badet vurdert, for eksempel etter oppussing, tilbyr vi også en egen tilstandsrapport for våtrom.

Bestill tilstandsrapport

Norges Takst har utført takstoppdrag i Oslo og Akershus siden 1993. Prisen avhenger av boligtype og bruksareal, og du finner den i prislisten vår. Er du usikker på hvilken rapport du trenger, ring oss på 91 63 54 90 eller send oss en melding, så hjelper vi deg.

Les også

Vil du forberede boligen før takstmannen kommer, les Kan du få bedre tilstandsgrad? Slik hjelper en forbefaring før salget. Prisene finner du i Hva koster en tilstandsrapport, og hva påvirker prisen?, og er du usikker på om du heller trenger en verditakst, se Trenger jeg verditakst, verdivurdering eller tilstandsrapport?

Artikkelen gir generell informasjon om regelverket og er ikke juridisk rådgivning.